Her geçen gün artan emlak ve kira fiyatları kiracıları mağdur etmeye devam ediyor. Mesken sahiplerinin yasa dışı ‘ara zam’ talebi ile muhatap olmak zorunda kalan yüz binlerce kiracı artık de ‘evlerinin satılması tehdidi’ ile karşı karşıya. Kimi mesken sahipleri, eski kiracılarını çıkarabilmek için meskenlerini hülle sistemi ile bir yakının üzerine devrediyor yahut bunu yapacağını beyan ederek kiracının huzurunu kaçırıyor.
“YA İKİ KATI ARTIRIM YAPARSIN YA DA KONUTU SATARIM”
‘Hülle ile satış’ baskısı altındaki kiracılardan birisi de İstanbul Kurtuluş’ta ikamet eden K.K.
11 ay evvel oturduğu konutu 3 bin 250 liraya kiraladığını anlatan K.K., “Kontrat devri yaklaşınca mesken sahibim kirayı 7 bin liraya çıkarmak istedi. Yüzde 100’den fazla bu orana itiraz edince de konutu satmakla tehdit etti. Mesken satılınca tahliye etmek zorunda bırakılacağımı söyledi. Ne yapacağımı şaşırdım” dedi.
“ARA ARTIRIM YOKSA SATACAK”
Benzeri bir mağduriyeti de Küçükçekmece’de ikamet eden Ş.Ç. yaşadı. Üç yıldır oturduğu ve 2 bin 800 lira kira verdiği dairesi için konut sahibinin ‘bin lira’ orta artırım talep ettiğini anlatan Ş.Ç. “Sene bitmeden artırım istedi. Veremeyeceğimi söylediğimde ise meskeni satacağını beyan etti. Satarsa satsın. Konuttan çıkmayacağım. Yasal haklarımı sonuna kadar kullanacağım” diye konuştu.
MESKENİ SATMAK KİRACININ ÇIKMASI MANASINA MI GELİYOR?
‘KONTRAT GEÇERLİLİĞİNİ SÜRDÜRÜR’
Pekala konut sahiplerinin “Kiracısını çıkarabilmek için konutu satması” kâfi mi? Uzmanlara nazaran: Hayır. Konut satılsa dahi en az altı ay oturum hakkı olduğunu hatırlatan İstanbul Emlakçılar Odası Lideri Nizamettin Aşa dikkat çeken ikazlarda bulundu.
“Son vakitlerde artan kira fiyatları nedeniyle kimi mesken sahiplerinin bu formda davrandıklarını duyduk ancak burada da aslında yasa çok net. Kiracı içindeyken mal sahibinin meskeni satması ya da öteki birine devretmesinde konutun yeni sahibi ile kiracı, eski kontrat çerçevesinde yasal olan ‘kira ilişkisini’ muhafazaya devam eder” diyen Aşa şunları söyledi:
— Yeni konut sahibiyle tekrardan bir kontrat yapılmasına muhtaçlık duyulmaz. Ancak yeni konut sahibinin hesap numarası ile tapunun onda olduğuna dair belgeyi bildirmesi gerekiyor. Özetle konut satıldı diye kiracının meskeni çabucak boşaltma zaruriliği bulunmuyor.
“KİRACIYA BİLDİRİ YAPILMASI LAZIM”
— Aslında kiracı içinde konutu satın alan yeni mal sahibi, tapu evre tarihinden itibaren bir ay içinde kiracının eline geçecek halde ihtarname göndermek zorunda. Hatta burası çok önemli… İhtar, tapu bölüm tarihinden itibaren de bir ay içinde tekrar kiracıya bildirim edilmek zorunda. Bu ihtarda altı ay içinde ya da daha evvel yapılan kira kontratının bitimi tarihi neyse o vakitte meskenin tahliye edilmesi istenir.
6 AY İÇİNDE TAHLİYE EDİLMEZSE?
— Lakin diyelim altı ay geçti kontrat mühleti bitti ve kiracı meskeni tahliye etmek istemedi. O vakit da mal sahibinin tahliye davası açma hakkı doğar. Bu dava bir yılı aşan bir mühlet devam edebilir. Lakin dava oldu diye kiracının sorumlulukları değişmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak tertipli kira ödemek zorundadır.
“DEPOZİTOSU DA YENİ MESKEN SAHİBİNE GEÇER”
— Aslında burada depozitoda da kriz ortaya çıkabiliyor. Örneğin kira mukavelesi devam eden konut satıldı diyelim. Depozitonun kimde kalacağı konusunda eski ve yeni mesken sahibi ortasında uyuşmazlıklar ortaya çıkarabilir. Kontratı devam eden meskenin satılması halinde, yeni mal sahibi mukavelenin en aktüel tarafı oluyor. Bu durumda eski mesken sahibi kendisinde bulunan depozito bedelini yeni mesken sahibine vermekle yükümlü oluyor. Bu noktada çok bilgi sahibi olunmadığı için tartışmalar yaşanabiliyor.
“ÖNEMLİ OLAN NİYET”
İstanbul genelinde birçok olayın yaşadığını belirten Emlak Yatırım Uzmanı Serkan Yazıcı ise mümkünse ‘anlaşma’ yolunun seçilmesi gerektiğine işaret etti.
Yazıcı, “Burada asıl olan niyet. Evet birçok fırsatçı mesken sahibi kirayı artırmak için hülle ile satış yapıyor lakin hakikaten mağdur olan konut sahipleri de var. Konut sahibinden bıkıp, varını ağırı satarak mesken alan birçok kişi de mevcut kiracıyı çıkaramadığı için mağdur oluyor. Ben sattığım meskenlerdeki kiracılar ile mutabakata varıyorum. Altı ay olan yasal süreci bekletiyor gerekirse son birkaç ayın kirasını bile aldırmıyorum. Karşılıklı yeterli niyet üzerine mutabakat sağlanınca kimse mağdur olmuyor. Lakin bu makus niyetli konut sahiplerinin olmaması manasına da gelmiyor. Kiracılar da konut sahipleri de yasal haklarını aramalı” dedi.
BİR KONUTUN SATIŞ-DEVİR MALİYETİ NE KADAR?
Yasa gereği bir konutun beyan edilen satış fiyatının binde 4’ü vergi olarak alınıyor. Buna ek olarak 685 lira da tapu harcı tahsil ediliyor. Örneğin; bir milyon lira kıymetinde bir konutun satış yani bir diğerine dönem maliyeti 40 bin 685 lira.
Yani oturduğunuz meskenin kıymeti bir milyon lira ise hülle ile satış formunda de olsa konut sahibinin sizi çıkarmak için bir oburunun üzerine meskenini devretmeye çalışmasının bedeli en az 40 bin 685 lira. Bu sayı meskenin fiyatı arttıkça birebir oranda artıyor.
HÜLLE İLE SATIŞ İSPATLANIRSA?
Kiracıların; oturdukları konuttan hülle ile satış usulü yüzünden ayrıldıklarını ispat etmeleri halinde ise ‘hülleci’ mesken sahipleri çok önemli maddi tazminat cezaları ile karşı karşıya kalabilir. Hukukçulara nazaran mağdur olan kiracıların bu durumu ispatlamaları üzerine ilgili yasa hususlarıyla mesken sahipleri ‘taşınma masrafı’ ‘yeni mesken masrafı farkı’ üzere on binlerce lira ceza ile karşı karşıya kalabilirler.
UZMAN AVUKAT HUSUS MADDE ANLATTI
Mesken sahibi ile kiracı ortasında benzeri bir davanın avukatlığını yapan Avukat Sıdıka Şahinler de kiracılar için altın pahasında ihtarlarda bulundu.
Kiracıların yasal haklarını ve ‘ne yapmaları gerektiğini’ husus madde anlatan Şahinler şu ihtarlarda bulundu:
–Taşınmazın edinilmesi; satım, trampa, bağışlama veyahut mahkeme kararı, cebri icra, miras, mirasın paylaşılması, kooperatif iştirakine kabul, şirkete sermaye olarak konulan taşınmazın şirket tarafından kazanımı üzere yollarla gerçekleşebilir. Son yıllarda kiracının yasa ile yüksek müdafaa altına alınmış olmasının yanında mevcut ekonomik durumun da gün geçtikçe berbata gitmesi karşısında konut sahipleri kira bedelini artırmayı hukuken başaramamakta, kiracının tahliyesine sebep olacak tüzel bir neden de bulamadıklarında muvazaa ile tahliye sonucuna ulaşmaya çalışmaktadırlar.
HÜLLELİ SATIŞ NASIL YAPILIYOR?
–Muvazaa, bir hukuksal bağlantının taraflarının üçüncü şahısları aldatmak veyahut ziyana uğratmak için gerçek iradelerine uymayan ve kendi ortalarında karar ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak konusunda yaptıkları kapalı mutabakattır. Taşınmaz malikleri birden fazla vakit yakınları yahut çok güvendikleri bir üçüncü şahıs ile anlaşarak taşınmaz satışı yapmış üzere göstererek tapuda taşınmazı devretmektedirler. Yeni malikin muhtaçlığı nedeniyle kiralananın tahliyesi hususu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Unsurunda düzenlenmiştir.
–Kiralananı sonradan edinen kişi onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu öteki bireyler için konut yahut işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zaruriliği varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, kira mukavelesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi dilerse ihtiyaç sebebiyle mukaveleyi sona erdirme hakkını, mukavele mühletinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı bir dava yoluyla da kullanabilir.
YARGITAY’IN EMSAL KARARLARI
Yargıtay’ın emsal kararlarını hatırlatan Şahinler tüm kiracıları yasal haklarını aramaya davet etti.