Mümkün bir emlak balonu konusundaki spekülasyonlar bahar ayları boyunca gayrimenkul piyasasında en çok tartışılan mevzulardan biriydi. Bir balonun kaçınılamaz olduğu niyeti yatırımcılarda balonun nasıl yok olacağı ile ilgili soruları da beraberinde getirdi. Bir taraf emlak balonunun patlayarak büyük bir krize neden olacağını öngörürken öbür tarafsa balonun daha yavaşça sönümleneceği ve olması gereken fiyatlara sakince geri döneceği kanısını taşıyordu.
ABD Merkez Bankası’nın faiz oranlarını sıfıra yakın düzeylerden yükseltme kararı mortgage faizlerini son on iki yılın en yüksek düzeyine çıkardı. Bu da emlak piyasasında ek maliyetler manasına geliyordu. ABD’de gayrimenkul satın alım gücü son on yılın en düşük düzeyine ulaştı. Kelam konusu değişimlerle birlikte geçtiğimiz sene adeta bir çılgınlığa dönüşen gayrimenkul alımlarında ise düşüşler dikkat çekiyor.
Insider’ın haberine nazaran mortgage şirketi Freddie Mac’in Baş Ekonomisti Sam Khater, “Bahar ayları ekseriyetle emlak piyasasındaki en ağır dönem olsa da faizlerdeki yükselişi talepte volatiliteye sebep oldu. Hala satıcıların hakim olduğu bir emlak piyasası görülmeye devam ediyor. Fakat bir mesken satın almakla ilgilenen alıcılar, rekabetin orta derecede yumuşadığını görebilirler” açıklamasında bulundu.
Gayrimenkul alım talebi azaldıkça daha sonraki süreçte emlak piyasasında iki değerli değişimden biri gerçekleşebilir: düzeltme yahut çöküş.
Düzeltme tabiri fiyatların daha sürdürülebilir düzeylere kademeli bir biçimde düşmesi manasına geliyor. Çöküş ise mesken sahiplerinin ve yatırımcıların paniği sonucu tetiklenen ve fiyatlarda sert bir düşüşü ve haciz dalgalarını ortaya çıkaran bir krizi söz ediyor.
Lakin Insider’ın haberine nazaran ABD’de 3,2 trilyon dolardan fazla gayrimenkul varlıklarından yararlanan mesken sahipleri ve mortgage şirketlerindeki katı kredi standartları göz önüne alındığında 2008 gibisi bir çöküşün görülmesi ihtimaller ortasında değerlendirilmiyor.
EMLAK PİYASASI 2008’LE TIPKI DURUMDA DEĞİL
Kovid-19 sürecinde oluşan konut piyasası çılgınlığı çoğunlukla 2000’lerin ortalarındaki emlak piyasası ile karşılaştırıldı. Lakin iki periyot ortasında keskin farklılıklar kelam konusu.
Sigorta şirketi First American’ın Baş Ekonomist Yardımcısı Odeta Kushi, “Bu piyasa 2008’dekiyle birebir değil. Konut piyasasının Büyük Resesyon sırasında merkezi bir rol oynadığı bir sır değildi. Fakat bu piyasa birçok istikametten temel itibariyle farklılıklar gösteriyor” açıklamasında bulundu.
2008 krizine yol açan emlak balonu, ucuz kredi, kredi verenlerin adeta yağmacı tutumdaki uygulamaları ve karmaşık mali mühendislik uygulamaları sonucu ortaya çıkmıştı. Kelam konusu bileşenler birçok borçlunun karşılayamayacakları mortgage muahedesine girmesine neden olmuştu. Bunun sonucunda mesken sahipleri ortasında haciz krizi, mortgage takviyeli tahvillerin iflası ve global resesyonun başlangıcı görülmüştü.
2022 yılında ise ABD’de emlak piyasası çok daha âlâ bir pozisyonda. Neredeyse tüm Amerikan hanehalkları nominal net varlıklarını sakinlik öncesi düzeylere yine getirdiler. Konut fiyatları yükselirken mortgage kredi standartları ise hayli sıkılaştı.
Bununla birlikte, piyasanın güzelleşmesine karşın, arz ve talep ortasında hala büyük bir dengesizlik var. Fakat, alıcı talebi yükselen maliyetler sebebiyle azalıyor ve rekabeti hafifletiyor. Bu da piyasanın bir çöküşten çok bir düzeltmeye ilerlediği manasına gelebilir.
GAYRİMENKUL PİYASASINDA DÜZELTME BEKLENTİSİ
Mesken alıcısı talebi düştükçe, emlak piyasasında da yavaşlamaya yaklaşıyor. Amerikan Nüfus Sayım Bürosu’na nazaran ABD’de yeni konut satışları 2022’nin bütün aylarında azalma gösterdi ve mart ayında dört ayın en düşük düzeyine geriledi. Kelam konusu tablo yükselen maliyetlerin borçlanma üzerindeki tesirlerini vurguluyor.
Mortgage kredi şirketi Fannie Mae’nin Baş Ekonomist Yardımcısı Mark Palim mevzuyla ilgili açıklamasında, “Gerçekten güçlü olan konut fiyatlarındaki değerlemeler daha yüksek mortgage oranları ile birleşerek birçok mesken alıcısı için zorluklar yaratıyor. Halihazırda hem konut satışlarında hem de mesken değerlemeleri oranlarında yavaşlamayla karşı karşıyayız” dedi.
Gayrimenkul data tabanı Redfin’e nazaran ABD’de satılık konutların %12’si 3 Nisan itibariyle sona eren dört hafta boyunca fiyat düşürdü. Redfin’in Emlak Danışmanı Dee Heyerdahl, “Son iki haftadır piyasadaki yavaşlama önemli bir biçimde hissedildi. Ekseriyetle Nisan ayı, bahar konut alım-satım piyasasının ısınmaya başladığı vakittir, lakin bu yıl işler biraz makus gidiyor” dedi.
Fannie Mae’nin Baş Ekonomisti Doug Duncan, konut piyasasının “yumuşak bir iniş” için hazırlandığını düşünüyor. Duncan, “Son birkaç aydır mortgage faiz oranları değerli ölçüde yükseldi ve tarihi olarak bu cins büyük hareketlilikler emlak piyasasında yavaşlama ile biter. Sonuç olarak, önümüzdeki iki yıl içinde konut satışlarının, konut fiyatlarının ve ipotek hacimlerinin yavaşlamasını bekliyoruz” dedi.